Comprare una casa mentre è ancora in cantiere ha vantaggi concreti: scegli le finiture quando l’edificio è ancora modificabile, entri in un immobile nuovo, ad alta efficienza energetica, e spesso blocchi il prezzo prima della consegna. In cambio, firmi per qualcosa che ancora non puoi toccare. Per questo la legge italiana prevede tutele specifiche per chi acquista un immobile da costruire. Conoscerle ti permette di arrivare al preliminare sapendo esattamente cosa chiedere.
1. Il preliminare si firma dal notaio
Per gli immobili da costruire il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019, il contratto preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata: in pratica, davanti a un notaio. Non è una formalità. Il notaio verifica la presenza delle garanzie obbligatorie e il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari, così il tuo diritto all’acquisto prevale su atti successivi, nei limiti di legge.
2. La fideiussione copre ciò che versi prima del rogito
Tutte le somme che paghi al costruttore prima del trasferimento della proprietà — caparra, acconti, rate a stato avanzamento lavori — devono essere coperte da una fideiussione rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa. Dal 2022 il modello è standard, fissato dal decreto del Ministero della Giustizia n. 125/2022, e va aggiornato se il prezzo o il calendario dei pagamenti cambiano.
Cosa tenere presente: la fideiussione restituisce il denaro se il costruttore entra in una situazione di crisi definita dalla legge; non garantisce la conclusione dei lavori. Senza fideiussione il preliminare è nullo, e la nullità può farla valere solo l’acquirente.
3. Al rogito ricevi la polizza decennale postuma
Alla firma dell’atto definitivo il costruttore deve consegnarti una polizza assicurativa decennale, il cui modello è fissato dal decreto n. 154/2022. Copre per dieci anni i danni materiali e diretti all’immobile causati da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Non copre i piccoli difetti di finitura, che restano regolati dalle garanzie ordinarie.
Se la polizza non viene consegnata, il notaio lo attesta e puoi recedere dal contratto, recuperando le somme versate tramite la fideiussione.
4. Il capitolato è parte del contratto
Il preliminare deve contenere, tra gli elementi obbligatori, il capitolato con le caratteristiche dei materiali e il progetto dell’immobile. Leggilo con attenzione: è il documento che stabilisce cosa riceverai davvero, dalla struttura agli impianti, dai serramenti ai rivestimenti.
Qualche domanda utile da fare prima di firmare:
- Quali finiture sono di capitolato e quali sono varianti a pagamento?
- Qual è la classe energetica di progetto e con quali impianti si ottiene?
- Entro quando vanno comunicate le scelte su pavimenti, bagni e porte?
- Come vengono gestite eventuali modifiche in corso d’opera?
5. Tempi di consegna e piano dei pagamenti
Il preliminare deve indicare i termini di esecuzione dei lavori e le modalità di pagamento. Verifica che le rate siano legate allo stato di avanzamento del cantiere e che la data di consegna sia scritta in modo chiaro. Un cantiere è soggetto a imprevisti: è utile sapere fin dall’inizio come verranno comunicati eventuali slittamenti.
6. Mutuo e ipoteca del costruttore
Spesso il costruttore finanzia l’edificio con un mutuo garantito da ipoteca sull’intero fabbricato. La legge impedisce al notaio di procedere al rogito se prima non è stato frazionato il mutuo, con la relativa ipoteca, oppure cancellato il vincolo sulla tua unità. Chiedi come è finanziato il cantiere e in che tempi è previsto il frazionamento: è un passaggio tecnico, ma incide sulla data del rogito.
Il valore di avere un unico interlocutore tecnico
Quando chi ti presenta la casa è anche chi l’ha progettata e la sta costruendo, le risposte a queste domande arrivano da chi conosce il cantiere: struttura, impianti, tempi, varianti possibili. È il modo in cui lavoriamo nei nostri cantieri, dal residence LV12 di Ponzano Veneto al restauro di Palazzo Pigatti a Vicenza.
Se stai valutando un immobile in costruzione e vuoi vedere capitolato, planimetrie e cronoprogramma prima di decidere, scrivici: ti mostriamo il cantiere e rispondiamo a ogni punto di questa lista.
Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un legale. I riferimenti normativi sono il D.Lgs. 122/2005, come modificato dal D.Lgs. 14/2019, e i decreti ministeriali n. 125/2022 e n. 154/2022.
